Après une baisse constante des taux depuis plus d’une année, c’est cet été qu’ils ont atteint des chiffres historiques !
ll était évident et attendu que ces taux inversent ce mouvement de baisse, sans pour autant que les chiffres « s’emballent »… Aucune raison pour cela !

« La hausse actuelle n’a rien de dramatique, les taux restent encore très bas, en dessous de 4 %, précise Ari Bitton, PDG d’AB Courtage Pour le Nouvel Obs’. Mais les emprunteurs doivent s’attendre à une normalisation à la hausse progressive du marché dans les prochains mois. C’est donc le moment où jamais de se montrer rapide pour profiter de taux encore vraiment attractifs. La remontée actuelle étant pour l’heure quasi indolore pour les emprunteurs.»

Le Guide du crédit lui, a posté son point de vue aujourd’hui même : « Ce mois-ci il faut ainsi compter maximum 0.10% de plus par rapport à septembre. Pas de quoi trop s'inquiéter donc, sans compter que les durées moyennes restent largement en dessous des 4% à 2.95% sur 10 ans, 3.25% sur 15 ans et 3.55% sur 20 ans. Notre conseil : malgré une hausse moyenne il existe de grandes différences entre les offres des banques entre celles qui ont atteint ou presque leurs objectifs annuels et les autres. Conclusion, il est plus que jamais intéressant de bien comparer les taux et de ne pas se jeter sur la première offre ! »

Tout va bien, donc ! Et rappelons-nous tout de même qu’en fin 2008 et 2009, point culminant de la crise économique, les taux avaient atteint des sommets, jusqu’à 4,90% sur 20 ans.

En début de mois, j’ai rencontré l’un de nos nouveaux clients DDN qui me déclarait : « Il y a 3 ans environ, nous avions déjà le projet de faire construire. En regardant  « la crise », nous avions décidé de mettre en « stand bye » ce projet, sans trop savoir vraiment pourquoi : un peu la crainte de cette crise, sans doute, un moral en baisse… Je me dis aujourd’hui que nous avons perdu plus de 3 ans pour rien ! »

C’est vrai, on peut regarder les trains qui passent sans jamais les prendre…

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Voici ci-dessous l’analyse du Guide du Crédit par rapport à ce tableau statistique. Il est satisfaisant en tout cas de constater que les taux se maintiennent à un niveau bas !

« C'est confirmé : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont à nouveau stables, en tous cas sur les barèmes affichés. Ils sont en moyenne à 3.00 % sur 15 ans et 3.35 % sur 20 ans.

Les taux affichés ne sont toutefois qu'indicatifs. Il n'est pas rare que des banques accordent des décotes de 0.20 % environ à leurs clients.
 

Notre conseil : la Banque centrale européenne a abaissé son taux directeur, une décision qui devrait se répercuter indirectement sur les taux d'intérêt aux particuliers. En d'autres termes, ces derniers devraient se maintenir à des niveaux très bas. Les conditions d'emprunt proposées par les banques continueront donc d'être favorables aux acheteurs. Notre conseil est donc clair : n'attendez plus pour acheter ! »

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J’ai plusieurs fois évoqué le danger que représentent certains constructeurs face à la crise, en choisissant de « brader les prix » pour obtenir à tout prix une commande de maison individuelle…

Dans mon billet du 7 juillet 2010, je déclarais déjà :
« Beaucoup d’entreprises ont à tort fait preuve de trop de flexibilité sur leurs prix afin de tenter de maintenir leur part de marché. Ils n’ont pas pensé qu’un jour, après avoir vendu ces maisons « au rabais », il fallait les construire ! 2 possibilités s’imposaient à elles : diminuer le coût des entreprises en se dirigeant vers des entrepreneurs bas de gamme pour sauver des marges déficitaires, où respecter les engagements de qualité en confiant ces maisons à des entreprises de qualité, mais pour en finalité détruire leurs marges bénéficiaires et altérer très vite leur capacité d’autofinancement… »
 

Dans un autre billet en date du 26 novembre 2008, époque du début de crise, je rappelais ce danger malheureusement inévitable :
« Cette crise aura au moins permis de freiner les hausses de prix du foncier, et d’éliminer certains constructeurs qui, à force de vouloir « brader les prix » pour obtenir des commandes, auront mis en danger leurs clients tant sur un plan qualitatif que sur l’assurance que leur construction puisse arriver à terme. Les mois de mars et avril, (mois de la sortie des bilans), seront fatidiques pour ces constructeurs puisqu’au fait d’avoir généré des marges trop faibles s’ajoutera une chute importante du chiffre d’affaires ! Malheureusement, leurs clients dont la maison sera en cours de construction se trouveront dans une situation dramatique que l’on peut aisément imaginer ! »

Aujourd’hui, et malgré une activité sensiblement meilleure, nous continuons à assister pour certains  à la destruction de leurs fonds propres au travers de remises de prix « suicidaires » auprès de leurs clients qui pensent à tort « flairer la bonne affaire … » Car il faut le rappeler, une fois vendue, le plus difficile est de construire la maison ! Et sans en avoir les moyens, comment imaginer une bonne finalité, autant pour l’entreprise que pour le client ?

Dans ce même billet du 7 juillet 2010, j’insistais sur ce fait :
« Tout constructeur qui fait une proposition inférieure de plus de 5% par rapport à la moyenne d’autres constructeurs, présente obligatoirement un déficit à venir et certainement une position financière délicate qui l’amène à baisser ses prix d’un tel montant !Lorsqu’on sait qu’un bon bénéfice avant impôt dans ce secteur d’activité oscille entre 2 et 5%, comment pouvoir avoir la capacité de le diminuer d’emblée de plus de 5% ?? Bien acquérir un bien, c’est savoir aussi l’acheter dans un rapport qualité/prix qui ne présente aucun risque à court terme ! »

Ce mois-ci, un constructeur assez connu dans le nord, (l’Atelier D’ORAZIO à Villeneuve d’Ascq), vient de disparaître (liquidation du 18 mars 2013).
Très clairement, cela me peine pour les salariés, pour les clients qui subissent ainsi le choc d’une gestion commerciale si risquée quelle en devenait une sorte « de fuite en avant » !
D’autres suivront malheureusement, constructeurs connus ou moins connus. Pour les mêmes raisons... 

Je ne sais pas si le marché s’assainit de cette manière, mais je sais que l’on n’a pas le droit de mettre en danger des clients pour lesquels l’achat d’une maison individuelle reste le plus important d’une vie !

Demeures du Nord n’est pas la seule entreprise sérieuse dans la région ! D’autres existent ! Elles dureront par le souci d’une gestion bien équilibrée, et des propositions de prix qui se veulent justes au contraire d’être « suicidaires » !

Je suis de nature optimiste !

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Les économistes avaient anticipé une chute massive de production dans le secteur de la maison individuelle...

On parle déjà d’une baisse générale de près de 20% en 2012 par rapport aux résultats de 2011.
Selon l’Union des Maisons Françaises, le secteur diffus enregistre une baisse des ventes de -18% entre juillet 2011 et juillet 2012, ce qui confirme bien ces prévisions de résultats.
Pour ce qui nous concerne, et à l’inverse des marchés régionaux et nationaux, Demeures du Nord renoue heureusement avec le développement des ventes pour cette année avec un pourcentage supérieur à 8% par rapport au précédent cycle !
Rien d’exceptionnel, mais en tout cas des résultats qui ont pour conséquence d’obtenir un résultat comptable positif, bien qu’inférieur aux années précédentes.

Mais contentons nous déjà d’un résultat positif et du fait que notre bénéfice continuera à renforcer encore un peu nos fonds propres. Cet actif net important compte tenu de ces plus de 20 années passées sont le gage d’une société sécurisante autant pour elle que pour ses futurs clients qui vont nous confier la valeur de l’achat souvent le plus important d’une vie !

ET 2013 ?

Heureusement, ces « fameux économistes », ne possèdent pas une « boule de cristal » qui leur permet d’avancer des prévisions à un an complètement fiables.
Il est sûr pourtant que la baisse des taux aujourd’hui descendus à un niveau historique, ce désir de faire construire pour une majorité seront les éléments moteurs du développement possible. (Faire construire sa maison est le rêve d’une majorité de français. Selon l’enquête Habitat  réalisée par le groupe PAP, 68 % des Français aspirent à devenir propriétaire de leur maison, 76 % sont persuadés qu’ils se sentiront mieux chez eux s’ils habitent une maison, et 77 % pensent que dans une maison ils vivront plus au calme. Enfin, 65 % des accédants à la propriété individuelle estiment que les enfants s’épanouissent plus dans une maison que dans un appartement.)
Toutefois, l’attitude des banques est encore trop frileuse: les conditions d’octroi dans les établissements bancaires sont plus restrictives. La sélection se porte donc davantage sur les bons dossiers qui bénéficient d’un apport personnel de 15 à 20% minimum (contre 10 à 15% en 2011). Il faudra bien que ces établissements assouplissent leur attitude afin de participer à l’effort de relance.
Pour Demeures du Nord, nos réflexions restent les mêmes afin d’obtenir nos objectifs de résultats : création, réflexion sur l’amélioration constante de nos prestations et aussi attention particulière sur une limitation de la hausse de nos prix malgré l’incidence de la RT2012…
Nous sommes optimistes ! De nature. Mais nous devons être attentifs à ce que notre entreprise passe tranquillement ce que je juge comme les derniers mois d’une crise qui, lentement, s’estompera comme chacun des grands cycles économiques !

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Après de longs mois de baisse des taux, et malgrè cette dernière légère baisse encore enregistrée depuis les 3 dernières semaines, il semble que le début d'une phase de stabilisation se mette en place...

Difficile d'ailleurs d'imaginer beaucoup pus bas! Si ces taux peuvent d'ailleurs être maintenus dans de telles conditions, il va sans dire qu'ils seront d'une grande aide pour relancer le marché de la construction qui se développe encore trop timidement!

Je prétends aussi que les banques doivent assouplir leurs critères d'acceptation de prêts, qui eux, ont sans cesse été durcis depuis 2008!

Statistiques informatisées du 6 novembre 2012 par le Guide du Crédit.

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