Dès la fin 2008, j’avais exprimé mes réflexions quant aux conséquences d’une crise qui démarrait alors…
J’avais prétendu que pour les sociétés de construction de maisons individuelles, les effets des contraintes à réduire les capacités de production ne se feraient pas sentir avant au moins le dernier trimestre 2009, et pour d’autres en milieu de 2010. Une étude réalisée par Plimsoll Publishing Ltd révèle que sur 1000 constructeurs étudiés en terme de notation financière, 495 d’entre elles se retrouvent en situation délicate !

NOTATION FORTE : 275 SOCIETES
NOTATION BONNE : 230 SOCIETES
NOTATION MEDIOCRE : 314 SOCIETES
NOTATION PREOCCUPANTE : 131 SOCIETES
NOTATION GRAND DANGER : 50 SOCIETES

Beaucoup d’entreprises ont à tort fait preuve de trop de flexibilité sue leurs prix afin de tenter de maintenir leur part de marché. Ils n’ont pas pensé qu’un jour, après avoir vendu ces maisons « au rabais », il fallait les construire ! 2 possibilités s’imposaient à elles : diminuer le coût des entreprises en se dirigeant vers des entrepreneurs bas de gamme pour sauver des marges déficitaires, où respecter les engagements de qualité en confiant ces maisons à des entreprises de qualité, mais pour en finalité détruire leurs marges bénéficiaires et altérer très vite leur capacité d’autofinancement.

Heureusement, Demeures du Nord, dans une période délicate a su anticiper cette baisse inéluctable du nombre de constructions tout en résistant à la tentation de baisser trop nos prix et ainsi baisser la qualité de celles-ci  et diminuer nos fonds propres. Les économies de frais généraux que j’ai mises en place dès septembre 2008, ont permis d’obtenir depuis cette date des bilans positifs qui sans avoir le niveau de ceux de 2007 et 2008, nous ont tout de même permis de conforter encore nos fonds propres ! Résultat exceptionnel à une telle époque qui nous permet de conserver une notation forte dans un contexte régional particulièrement touché !
Nos résultats 2010, nous le savons déjà, (sur un exercice clos à fin septembre,) devraient d’ailleurs doubler par rapport à ceux de 2009…

Les 181 sociétés notées en danger ou préoccupantes devraient avoir du mal à survivre à court terme… Les 314 sociétés notées médiocres devront rapidement retrouver des fonds propres pour survivre à moyen terme…

Il est à noter que sur les sociétés en redressement ou liquidation judiciaire en 2009, presque toutes avaient été notées "DANGER" ou "PREOCCUPANTE" par Plimsoll Publishing Ltd 2 ans avant leur échec...

Il est malheureusement évident que de nombreuses sociétés vont disparaitre dans les mois à venir… Qu’adviendra-t’il des chantiers et contrats en cours de clients abandonnés dans ces faillites ? Des mois d’attentes pour que les garants trouvent une solution, et beaucoup d’argent perdu pour ceux qui auront confié leur maison à des maîtres d’œuvres qui ne possèdent même pas une garantie de bonne fin !  

Certains acheteurs ont voulu profiter à tort de cette crise pour négocier leur maison au plus bas prix… Dans mon blog du 26 février 2009 (catégorie ECONOMIE), j’avais déjà évoqué le danger de tels procédés qu’ont acceptés nombre de constructeurs…

Aujourd’hui encore, alors que nous sortons très lentement de cette crise, le danger reste peut-être encore plus marqué face à des entreprises fortement affaiblies par 2 années de souffrance ou face à de nouvelles entreprises aux capacités financières faibles.

Comment déceler une entreprise potentiellement fragile ?

Au-delà du fait de vérifier ou faire vérifier la qualité de leurs derniers bilans et d’avoir des informations bancaires claires (méfions-nous de certains banquiers qui masquent les difficultés de trésorerie de leurs clients, pensant ainsi les aider et retarder l’échéance d’un dépôt de bilan), un principe essentiel est à observer :
Tout constructeur qui fait une proposition inférieure de plus de 5% par rapport à la moyenne d’autres constructeurs, présente obligatoirement un déficit à venir et certainement une position financière délicate qui l’amène à baisser ses prix d’un tel montant !
Lorsqu’on sait qu’un bon bénéfice avant impôt dans ce secteur d’activité oscille entre 2 et 5%, comment pouvoir avoir la capacité de le diminuer d’emblée de plus de 5% ??

Bien acquérir un bien, c’est savoir aussi l’acheter dans un rapport qualité/prix qui ne présente aucun risque à court terme !

Ainsi l’expression « Bien mal acquis ne profite jamais. » prend elle ici un tout autre sens !

Jean Marie Vittori est éditorialiste au journal Les Echos et a toujours livré des analyses pleines de bon sens et a toujours su, depuis le début de la crise économique, en appréhender de manière claire et objective les évolutions et les conséquences.

Il livre dans l’un de ses derniers articles une vision précise du marché immobilier en cette fin d’année :

«  L’immobilier va mieux. En France, les prix semblent être repartis à la hausse dans l’ancien, à en croire les premières indications sur l’automne données par le réseau d’agences immobilières Laforêt. Les chiffres recueillis par les notaires pourraient confirmer cette tendance, qui s’observe aussi à l’échelle mondiale. Dans plus de la moitié des pays qui ont publié des chiffres pour le troisième trimestre, les prix sont repartis à la hausse. C’est le cas même au Royaume-Uni, l’un des pays les plus durement frappés par la crise immobilière et financière. Aux Etats-Unis, les prix des logements augmentent depuis cinq mois. Ces signes sont encourageants, car la pierre a joué un rôle central dans la crise financière que nous avons vécue. En amont, c’est bien l’explosion d’une bulle immobilière qui a enclenché les pertes sur le crédit « subprime », la chute de la maison Lehman et le feu d’artifice qui a suivi. En aval, le bâtiment a été l’industrie la plus durement frappée par la raréfaction du crédit - et c’est normal, car c’est l’achat qui passe le plus souvent par l’emprunt.

(...) Mais cette reprise des prix ne traduit pas tant une embellie du marché que la pénurie. Si les ventes de logements neufs ont redémarré dès le printemps, les mises en chantier diminuent. La situation peut se résumer ainsi: ceux qui ont un logement ne veulent pas le vendre, ceux qui ont un logement et de l’argent en achètent d’autres pour échapper à l’impôt, ceux qui n’ont pas de logements veulent en acheter un.
Face à des marchés d’actions très volatils, face à une dette publique qui paraît de moins en moins solide au fur et à mesure qu’elle monte, face à une finance jugée trop fragile, l’immobilier est plus que jamais une valeur refuge - tout comme l’or, dont les cours ont battu tous leurs records.

Les Chinois le savent depuis longtemps, eux qui disent qu’il y a trois dragons à domestiquer dans la vie : la santé, l’éducation des enfants… et le logement. »

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Après plusieurs mois de stagnation voire de légère baisse, le premier trimestre 2009 affiche une hausse sensible du prix au mètre carré dans l'ancien : + 2,8 % sur trois mois selon le baromètre Seloger.com (contre - 1,5 % et - 1,6 % à Lyon et Marseille), alors qu'en janvier la tendance était à -1,4 %. Ce faisant, la capitale des Flandres anticipe ainsi une tendance au redémarrage qui s'explique, d'après seloger.com, par « la baisse continue des taux d'intérêts, la baisse des prix et le programme gouvernemental d'aides à l'immobilier neuf ou ancien ».

Du coup, la baisse sur un an, déjà limitée à 3 % en janvier, n'atteint plus que 2 %. Un scénario de crise douce que le conseil régional des notaires avait déjà commenté en décembre dernier : "Dans la métropole lilloise, il n'y a pas réellement eu de bulle spéculative," expliquait Philippe Delattre, vice-président du conseil.

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Malgré la crise qui s’est véritablement fait ressentir à partir de l’été 2008, Demeures du Nord publie son bilan 2008 en affichant de bons résultats.

Avec un chiffre d’affaires supérieur à 18 millions d’euros et un résultat de l’ordre de 400 000 euros, Demeures du Nord renforce encore ses fonds propres tout en ayant provisionné plus de 200 000 euros pour 2009.

Je suis très satisfait de ces résultats qui sont conformes aux objectifs que j’avais fixés à fin 2007.
Bien que nous ayons connu un ralentissement des ventes dans le second semestre propre aux conséquences de la crise internationale, la bonne gestion de nos encours nous a tout de même permis d’atteindre ces objectifs.

Je suis parfaitement conscient que les objectifs de 2009 seront plus difficiles à atteindre que pour 2008 compte tenu du climat économique actuel qui ne devrait pas beaucoup s’améliorer avant le second semestre. Pourtant, compte tenu des intentions d’achat de maisons individuelles des français qui sont revenues aux mêmes normes que celles sondées en fin 2007, je reste tout à fait optimiste. L’économie est constituée de cycles et le marché de l’immobilier réagit de la même manière. Nous sommes actuellement dans un cycle bas, c’est évident !
Pour nous, rien d’alarmant, car au fil des années nous avons pu nous constituer avec prudence des capitaux propres qui nous permettent aujourd’hui de pouvoir faire face à tout ralentissement du marché. De plus, notre notoriété et notre bonne réputation, nous permettent d’entrevoir une baisse des ventes pour 2009 bien inférieure à la moyenne nationale.
 
Ayant réagit en tout début de crise, nous avons affiné nos besoins en dépenses et pu prendre les décisions utiles afin de préserver la bonne santé financière de Demeures du Nord.
Celle ci reste un atout important en offrant une sécurité financière pour nos clients pour lesquels la construction d’une maison reste le plus gros investissement personnel d’une vie.  Nous savons que beaucoup de constructeurs souffrent beaucoup en ce moment, et que leur fragilité financière amènera plusieurs d’entre eux à malheureusement déposer le bilan, laissant des constructions à l’abandon. C’est pour moi l’un des plus gros dangers de cette crise !

En ce qui concerne La Fondation Demeures du Nord qui constitue une part importante de nos dépenses de communication, j’ai décidé de mettre en suspend ses activités principales en attente de la relance économique.

Une sensible réduction de nos dépenses, le maintien de nos marges et surtout la volonté d’encore améliorer notre prestation tant sur un plan architectural que sur le plan de la qualité de nos chantiers sont nos meilleurs atouts pour traverser sereinement cette période plus délicate.

Toute guerre, toute crise a une fin. Les économistes les plus pessimistes n’en prévoient pas la fin avant 2010. Pour ma part, je n’affirme rien. Je sais seulement que « l’implosion économique » a déjà eu lieu et qu’aujourd’hui nous vivons les conséquences logiques de cette crise... Mais sans aucun doute, au delà des dégâts qu’elle aura causés, cette crise aura permis d’assainir le marché de l’immobilier ancien dont certains prix sont parfois partis « à la dérive », et aussi de permettre au prix des terrains d’être revus à la baisse et de retrouver enfin des normes de prix plus saines. Ajoutés à la baisse des taux qui a eu lieu sur les 3 derniers mois, ceci explique sans doute pourquoi nous retrouvons progressivement une activité de ventes plus confortable.

Enfin, j’ajoute que ce cycle difficile doit permettre de rappeler à chaque entreprise qu’elle a vocation à toujours être prudente et économe et lui permettre de revenir aux fondamentaux qui ne sont justifiés que par la quête permanente du meilleur rapport qualité/prix.

www.demeuresdunord.com

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